Sedm důležitých kroků při koupi nebo prodeji nemovitosti. Jak se nenechat napálit a ještě ušetřit

Jan Štěp, odborník je ze společnosti RealityMIX, hovoří v naší radioporadně na téma správný postup při prodeji či koupi nemovitosti.

Jan Štěp ve studiu Českého rozhlasu Hradec Králové|foto:Milan Baják, Český rozhlas

Prodej, koupě či nájem nemovitosti je pro většinu z nás důležitou životní událostí. Někdy se může zdát, že je nejjednodušší celou záležitost předat realitnímu makléři. Jeho rolí je především zprostředkovat kontakt mezi prodávajícím a kupujícím.

Kde chcete bydlet?

Pokud zhodnotíte, že pro vás je ideální volbou koupě vlastního bydlení, zbývá se již jen rozhodnout, jaký typ nemovitosti a v jaké lokalitě si pořídíte.

Čtěte také

Co doporučit mladým rodinám, pokud chtějí žít ve vlastním a nedosáhnou na hypotéku?

Poté vás čeká usilovné hledání - obcházení vysněných lokalit a hledání.

Doba hledání závisí nejen na nabídce nemovitostí, ale také na vašich požadavcích a představách. A když už konečně objevíte něco dispozičně zajímavého, je otázkou, zda se vám bude zamlouvat stav, ve kterém se nemovitost nachází a cena.

Cena uváděná v inzerátech bývá většinou nadsazena, a lze ji po domluvě ponížit, pokud se ovšem nenajde zájemce, který je ochoten zaplatit původně požadovanou cenu.

Prohlídka nemovitosti

Pokud jste si již vyhlédli nějakou nemovitost, domluvte si s majitelem prohlídku. Jsou v zásadě dvě možné varianty, jak prodávající organizují prohlídky - buď se dohodnou s každým zájemcem na individuální prohlídce (tento způsob u nás převažuje), nebo do popisu inzerátu navrhnou konkrétní termín možné kolektivní prohlídky, kdy se všichni zájemci dostaví najednou.

Čtěte také

Družstevní bydlení jako recept na bytové problémy. Byl by družstevní byt řešením i pro vás?

Před prohlídkou si sami v sobě ujasněte, jaký máte na nemovitost názor - zda vás zcela ohromila nebo vás naopak příliš neoslovila. Na základě vašeho zjištění si při prohlídce dejte pozor, zda nemáte nasazené růžové brýle, či zda vaše mínění o nemovitosti nezastiňují předsudky.

Jistě je dobré budoucí bydlení vybírat na základě subjektivního pocitu, nesmíme však ale zapomínat myslet také racionálně. Zvládneme ten dům zrekonstruovat? Ufinancujeme takto vysokou hypotéku? Nemá ten dům nějaké skryté vady?

V případě vážného zájmu si můžete nechat poradit a na schůzku s majitelem přizvat odborníka na slovo vzatého tzv. Inspektora nemovitosti, který vám zhodnotí po odborné stránce celkový stav nemovitosti.

Hypotéka je často jedinou cestou, jak se dostat k vlastnímu bydlení (ilustrační foto)|foto:Fotobanka Pixabay, CC BY 1.0

Většina prodávajících se snaží vykreslit svou nemovitost v tom nejlepším světle - proto vám občas mohou něco zamlčet, někdy třeba i zalhat. Nespoléhejte se tedy pouze na jejich slova, chtějte vidět vyúčtování energií, nabývací listiny, podívejte se do katastru nemovitostí, poptejte se sousedů na místní poměry, koukněte na vyhlášky obce a do územního plánu.

Pokud vás nemovitost na první prohlídce zaujala, rozhodně si ji ještě projděte vícekrát - třeba za různého počasí.

Bereme to!

Pokud jste zvážili všechna pro a proti dané nemovitosti a rozhodli se ji koupit, zbývá jen vyřídit nějaké formality.

Čtěte také

Nová pravidla hypoték a financování nemovitostí. Dosáhnete na své nové bydlení?

V prvé řadě si musíte s prodávajícím upřesnit, kolik, kdy a jak budete platit; kdo zařídí přípavu smluv; kdo zaplatí případného advokáta a náklady na případnou úschovu peněz a kolek; kdy dojde k předání nemovitosti; co vše je předmětem koupě.

Pokud se v odpovědích na tyto otázky s prodávajícím shodnete, neotálejte a začněte s realizací koupě.

Smlouvy

K platnému převodu nemovitosti je vyžadována písemná forma smlouvy s úředně ověřenými podpisy.

Smlouvu na převod nemovitosti si samozřejmě můžete napsat sami, ale lze jen doporučit přenechání této činnosti odborníkům, advokátům nebo notářům. Můžeme se tak vyhnout budoucím problémům.

podpis smlouvy (ilustrační foto)|foto:Fotobanka Pixabay

Při koupi nemovitosti se nejčastěji setkáte se smlouvou o smlouvě budoucí kupní, smlouvou o úschově finančních prostředků a listin a kupní smlouvou. Dále v případě financování z hypotečního úvěru budete podepisovat mnoho dokumentů v bance.

Zaplacení kupní ceny a daní

Záleží na vaší dohodě s prodávajícím, pro jakou formu platby kupní ceny se rozhodnete. Nejbezpečnější formou pro obě strany je úschova peněz u advokáta, notáře nebo banky.

Čtěte také

Sníte o bydlení na hradě? Mít rytířský sál místo obýváku, vstupní halu plnou brnění?

V tomto případě se prodávajícímu nestane, že by neměl peníze a už nebyl vlastníkem nemovitosti a kupujícímu se nestane, že by zaplatil peníze a nepřešlo na něj vlastnické právo na nemovitost.

Samozřejmě lze platit hotově, či bezhotovostně na účet, nicméně jsou tu jistá rizika. Nedojde k převodu nemovitosti v katastru, peníze na účet nedorazí. V takové případě je důležité ve smlouvě specifikovat, kdy má k takové platbě dojít.

Daň z nabytí nemovitých věcí (tzv. převodní daň) ve výši 4% z kupní ceny platí ze zákona kupující.

Katastr nemovitostí

Při podpisu kupní smlouvy se většinou zároveň podepisuje návrh na vklad vlastnického práva k nemovitosti. Na návrhu musí být podpis alespoň jedné ze smluvních stran.

Nahlížení do katastru nemovitostí|foto:Khalil Baalbaki, Český rozhlas

Pokud je podepsáno (a ideálně i zaplacena kupní cena), nezbývá nic jiného, než návrh na vklad spolu s jedním vyhotovením kupní smlouvy (s ověřenými podpisy obou stran) podat (osobně, či poštou) na katastrální úřad, pod který spadá vaše nemovitost a zaplatit 1.000,- Kč za správní poplatek.

Řízení u katastrálního úřadu trvá zhruba 30 dní. Po skončení řízení katastrální úřad obešle všechny účastníky oznámením o provedené změně. Aktuální stav řízení můžete sledovat online na příslušném listu vlastnictví.

Předání nemovitosti

V kupní smlouvě by mělo být jasně stanoveno, kdy, v jakém stavu, s jakým vybavením a spolu s jakými dokumenty se nemovitost předá.

Jana Kudyvejsová a Jan Štěp ve studiu Českého rozhlasu Hradec Králové|foto:Milan Baják, Český rozhlas

Samotné předání nemovitosti by mělo proběhnout na základě předávacího protokolu, který by měl obsahovat podrobný soupis věcí, dokumentů a stav nemovitosti. Dobré je při předávání také pořídit fotodokumentaci k zamezení případných budoucích sporů.

Celou radioporadnus Janem Štěpem si můžete poslechnout v našem audio-archivu: